黄奇帆最新2万字解读中国地产大趋势（完整全文）

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中国国际交流中心副秘书长黄奇帆本文源自黄奇帆于12月26日的2020中国经济形势解析高层报告会的发言实录黄奇帆 ，中国国际交流中心副理事长以下为演讲内容。

原来给我出的题目是讲房地产，我脑子里想着房地产可以讲一个半小时、两个小时，专门讨论讨论也是可以的。

后来我们会议召集方跟我商量，除了房地产以外能不能对中美贸易战、贸易摩擦中的趋势也讲一下。

我想了一下当然可以，这样一来本来讲两小时的就变成两个半小时。

房地产就用一个小时讲完，还有一个小时可以讲中美贸易战，大家关心的事。

我也知道这两件事我们社会各个方面都很关心，机会难得，我延长一点时间。

首先就是讲房地产。

中国房地产调控也好、发展也好，到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十年，比如到2030年，今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势，我想很重要的是六个方面的趋势。

第一个趋势，房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。

我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。

我自己估计2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右。

到了10亿平方米以后，是不是到2040年降到5亿平方米呢？也不会。

到了10亿平米左右就变成一个平衡点，每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态，就变成一个持续稳定的发展状态。

也就是说现在的17亿平米是高点，回落以后也不会降到3亿、5亿平方米，到10亿平方米又会形成一个平衡点。

这里面首先要说，大家知道1990年整个中国不管是民间造的还是政府造的，还是国有企业，那时候单位分房子，反正整个中国在1990年造了1000万平方米。

上海1990年一年其实只造了几十万平方米，所以这么去想的话，那时候房地产市场还没展开，房地产公司基本没有。

要说有造房子的当然都是政府机关和政府国有企业拿的钱，由房产局负责建，建了以后作为分配房搞，那时候的量很小。

90年代开始有了房地产市场，房地产公司也从90年代展开。

到2000年，整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米，这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的，已经是市场化的了。

那么从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米，我们国家破10亿是在2010年，可以说这十年涨了10倍，相当于翻了三番多一点。

从2010年的10亿平方米又隔了八年，增长了7亿平方米，一共是17亿平方米。

宏观上说就是从2000年-2017年，18年期间翻了四番，就是16倍还多一点。

全世界房地产的增长规模以这么快的速度，从1亿平方米涨到17亿平方米，全世界一百年历史上绝无仅有。

可见中国的房地产发展势头和规模。

你如果根据这样的势头和规模想象一下，是不是今后十年再来翻一番，17亿变成34亿呢？我刚才说了不可能，2017年、2018年17亿平方米，大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点，往后是逐渐减少的。

当然不会一年减3亿、5亿平方米。

总的意思就是当年怎么样往上涨，势如破竹的上涨，减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减，十一二年减掉40%，大体如此。

这是我讲的整个趋势。

这就要解释一下为什么2000年-2018年房地产的生产量能够涨16倍，或者说为什么1990年-2017年，房地产从1000万平方米涨到17亿平方米，这个倍数不得了。

这里边就有四个原因，造成中国一旦发力的时候房地产非常大规模的扩张。

第一，1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米，像上海人均住房其实只有六点几平方米，三口之家20平方米，这算是过得好的。

你可能是个工程师、厂长，也就是三五十平方米，这是1990年的时候。

那时候上海人的困难户是人均2平方米，你想象一下8个人家16平方米，不到20平方米。

那20平方米要吃饭、要休息，又要睡觉，吃饭的时候在这间房里，做功课也是在这儿，睡觉的时候肯定桌子上睡人，地上铺了席子睡人，上面再吊个吊床也睡了，七八个人要睡在这里，住房是非常困难的。

所以首先中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的过程，一个非常大的刚需扩张的过程。

这是第一个概念，就是中国在1990年以前住房在计划经济分配的时候，由于资源短缺分配的量极小，所以大家的住房是很困难的，这是改善住房扩张的需要。

第二，大量的农村居民进城产生了刚性，小城市居民进中城市，中城市居民进大城市，大城市居民进上海、北京、特大城市等等。

人口扩张。

大家知道1980年改革开放初期，整个中国是9亿多人，不到10亿人，我们城市居民2.8亿人口，也就是说那时候我们的城市化率其实只有30%，9亿多人里边有6亿多人是农民，不到3亿的城市居民。

到1990年的时候我们城市人口逐渐增长到了4亿多，到2000年我们城市人口到了5亿-6亿，现在城市人口多少呢？不算农民工，我们城市人口有7亿左右。

把农民工在城里常住人口也算城市人口，我们已经到了9亿多一点。

那么农村里的农民人口现在是4亿多一点。

讲这个意思就是城市人口扩张，当然同样需要人均30、40平方米，总之现在的中国城市人口6亿多，7亿左右，还不算农民工的话，这7亿人口实际上都是平均达到了40-50平方米，这是第二块，就是人口扩张产生了巨大的刚需。

第三，我们在城市发展中有个旧城改造，对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。